Субаренда коммерческой недвижимости — звучит как простой способ заработать без покупки объектов. Но за привлекательной схемой могут скрываться как интересные возможности, так и серьезные риски. В этой статье разберем, что такое субаренда, чем она отличается от прямой аренды, какие объекты подходят для субаренды, и к каким подводным камням стоит быть готовым.

 

 

Что такое субаренда?

Субаренда — это передача арендованного помещения в пользование третьему лицу на основании договора. То есть арендатор (уже не собственник) сдает помещение другому арендатору, становясь для него арендодателем.

Пример: компания арендует офис на 300 м², использует только 150 м², а оставшиеся 150 м² сдает другой фирме — это и есть субаренда.

 

Чем субаренда отличается от обычной аренды?

 

 

 

Что можно сдавать в субаренду?

 

Чаще всего субаренде подлежат:

  • Офисные помещения, особенно большие блоки от 100 м²

  • Торговые площади в ТЦ и стрит-ритейле

  • Коворкинги и рабочие места

  • Склады и производственные помещения

     

Выгодно работает схема, когда арендатор берет крупный блок по низкой цене (например, по договору с длинной отсрочкой или арендатными каникулами), зонирует помещение и сдает его мелким арендаторам уже по рыночной стоимости.

 

Примеры из практики: субаренда в разных сегментах

 

Офисы, торговые точки, склады — субаренда встречается во всех видах коммерческой недвижимости. Ниже — несколько реальных кейсов, с которыми сталкивались наши брокеры.

 

 

Комментарий Ларисы Косенко, брокера по торговым площадям:

 

«Был случай, когда арендатор снял помещение в проходном месте и сдал его двум небольшим предпринимателям: один торговал кофе, другой аксессуарами. Всё шло хорошо, пока основной арендатор не начал задерживать оплату собственнику. Как результат — помещение опечатали, субарендаторы остались без бизнеса, а оборудование — внутри. И у собственника, и у субарендаторов остались претензии, а основной арендатор просто исчез.»

 

 

Комментарий Яны Шин, брокера по офисам:

 

«Очень часто к нам приходят клиенты, которые арендовали лофт или большое помещение, разделили его на кабинеты и пустили туда небольшие команды. На старте это удобно, но если собственник решит сменить арендатора или пересмотреть договор — субарендаторы первыми окажутся под ударом. Так и случилось с одним из наших клиентов: после смены арендодателя субарендные договоры были аннулированы.»

 

 

Комментарий Максима Шлегель, брокера по складам:

 

«На складах особенно важно согласовывать субаренду. Один клиент снял большой склад под логистику, а половину решил передать фулфилмент-компании. Те установили свои стеллажи, запустили процессы… но собственник был против перепланировок. В итоге клиенту пришлось компенсировать ущерб, демонтировать всё и оплатить простой.»

 

И так, сформулируем основные риски субаренды:

 

  1. Собственник против
    Если договором запрещена субаренда, можно получить судебный иск и потерять помещение.

  2. Арендодатель повышает ставку
    После того как вы настроили поток клиентов, собственник может решить повысить аренду или вовсе не продлить договор.

  3. Проблемные субарендаторы
    Несвоевременные оплаты, конфликты, порча имущества — решать все будете вы, как субарендодатель.

  4. Изменение спроса
    Бизнес может быстро поменяться: арендаторы уйдут, спрос снизится, а фиксированную аренду платить всё равно придётся.

  5. Непрозрачная структура
    Субаренда может вызывать подозрения у проверяющих органов, особенно если договоры оформлены небрежно или "по знакомству".

 

 

Как минимизировать риски?

 

  • Всегда получайте письменное разрешение на субаренду

  • Заключайте отдельные юридически грамотные договоры с субарендаторами

  • Уточняйте условия расторжения договора аренды

  • Закладывайте подушку безопасности на случай простоя

  • Выбирайте ликвидные помещения в местах с высоким трафиком

 

Когда субаренда — это хорошее решение?

 

  • У вас есть опыт в управлении недвижимостью

  • Есть свободные средства на начальную аренду и обустройство

  • Вы умеете находить арендаторов и заполнять площади

  • Объект находится в хорошей локации: рядом метро, ЖК, бизнес-центры

 

Подведем итог

 

Субаренда — это рабочий инструмент, особенно в крупных городах, где аренда дорогая, а спрос на небольшие площади высокий. Но это не пассивный доход, а полноценный бизнес, который требует знания рынка, юридической грамотности и управленческих навыков.

 

Если вы рассматриваете субаренду как способ заработка, обращайтесь к профессионалам: мы поможем подобрать помещение, оформить договор с учетом всех нюансов и даже взять брокеридж на себя.

 

Нужна консультация?

Звоните: +7 (900)623-73-29


Или оставьте заявку — подберем объект под ваши задачи и доходные цели.