Городские власти пересчитали кадастровую стоимость всех зданий. В ответ владельцы торговых и бизнес-центров обратились к губернатору с общей позицией: резкий рост оценки — серьёзный риск для бизнеса.

 

В конце сентября опубликован проект отчёта об определении кадастровой стоимости недвижимости, и основной тренд уже становится очевиден: по объектам офисного и торгового назначения планируется рост оценки в среднем на около 40 %, а в отдельных случаях — вдвое и более.

 

 

 

Почему собственники бьют тревогу

 

  1. Методика вызывает вопросы. В обращении отмечено: аналитическая часть отчёта и динамика базовых показателей не согласованы, способ определения износа здания некорректен.

  2. Неравные условия владельцев. Если здание целиком оценивается по одной логике, то помещения того же комплекса могут быть оценены значительно выше: «…все помещения, включая подвалы, чердаки, лифтовые холлы, оценены как торговая площадь с отдельным входом». Это создаёт очевидную нагрузку на владельцев долей.

  3. Рост нагрузки + налоговая реформа. В 2025 году уже выросла ставка налога на прибыль; с 2026 года НДС может подняться с 20% до 22%. Помимо этого объектам недвижимости предложено увеличить налог на имущество — если сейчас ставка 1,5 % от кадастровой стоимости, то дальнейший рост может поднять нагрузку на 30 % и более без учёта переоценки.

     

Какие последствия это может вызвать

 

  • Арендаторам: увеличение налогов и расходов у собственников может быть переложено на арендную ставку или снижение качества эксплуатации здания.

  • Собственникам: рост налогов и затрат снижает рентабельность владения, что может привести к заморозке новых проектов. Некоторые участники рынка уже заявляют, что с такими ставками «что-то строить больше смысла нет».

  • Инвесторам: резкое повышение оценки сокращает привлекательность новых проектов и может отпугнуть иностранный и внутренний капитал.

     

Как формируется кадастровая стоимость

 

 

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, максимально приближенная к рыночной цене, которая используется при начислении налога на имущество.
В Петербурге её определяет ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» на основе утвержденной Минэкономразвития методики.

 

Основная формула выглядит так:

 

Ck= Cᵦ  × K1 × K2 × K3 ×.....× Kn

где,


Ck— кадастровая стоимость объекта,

Cᵦ — базовая удельная стоимость 1 кв. м для данного типа недвижимости в конкретной зоне,

K1…Kn — корректирующие коэффициенты, отражающие характеристики объекта:

 

  • местоположение (центр, окраина, близость к метро);

  • этаж и площадь объекта, высота потолка;

  • техническое состояние и инженерное оснащение (отопление, канализация и др.);

  • тип входа (отдельный вход, общий, через двор, проходная и др.), витрин, парковки;

     

  • тип здания (материал, конструкция здания (например капитальное, деревянное);

  • функциональное назначение (торговое, офисное, складское и т. д.).

     

     

Для Петербурга город разделён на несколько ценовых зон, где базовая стоимость может различаться в разы. Например, торговый объект в первой зоне (центр, высокая проходимость) может иметь базовую стоимость 400–450 тыс. руб./м², а аналогичный объект на окраине — 100–120 тыс. руб./м².

 

Именно комбинация этих факторов и коэффициентов приводит к тому, что даже у соседних зданий кадастровая стоимость может отличаться в несколько раз.

 

 

Пример

Представим офисное помещение площадью 100 м² в центре Санкт-Петербурга.
По результатам государственной оценки для этого района установлена удельная кадастровая стоимость — 180 000 ₽ за 1 м².

 

Тогда:

180 000 ₽ ×100 м2 = 18 000 000 ₽

 

Итог: кадастровая стоимость объекта — 18 млн ₽.
Если ставка налога — 2%, то ежегодный налог составит:

 

18 000 000 × 0.02 = 360 000 ₽

 

Для бизнеса это означает, что даже небольшое повышение кадастровой оценки напрямую влияет на размер налога. Именно поэтому собственники и арендаторы внимательно следят за результатами пересмотра кадастровой стоимости.

 

Переоценка кадастровой стоимости — это не просто изменение цифр в реестре.
Это реальный инструмент, который влияет на стоимость владения, арендные ставки и инвестиционную привлекательность объектов.

 

Собственникам важно контролировать оценку, следить за рыночными аналогами и качеством объекта, чтобы не переплачивать налоги и сохранить ликвидность.
А арендаторам — внимательно подходить к выбору помещений и заранее понимать, как обновлённая кадастровая стоимость может сказаться на расходах.

 

Если вы планируете покупку или аренду коммерческой недвижимости — свяжитесь с нами.
Мы поможем оценить влияние переоценки на конкретные объекты и подобрать оптимальный вариант под ваши задачи.

+7(900)623-73-29