2025 год для рынка коммерческой недвижимости Петербурга стал годом осторожности и выборочных решений. Сделки заключались, бизнес открывался и переезжал, но общий фон оставался «выжидательным». На решения арендаторов и инвесторов одновременно влияли снижение ключевой ставки, инфляционные ожидания, рост НДС и налоговой нагрузки — всё это формировало непростую, но рабочую рыночную среду.

 

Для ТОР Групп этот год стал подтверждением того, что рынок меняется — и следить за ним нужно не по ощущениям, а по цифрам и диалогам с бизнесом. Мы провели два опроса предпринимателей, закрыли 436 сделок и заселённых площадей, отследили динамику ставок и вакантности по районам и классам объектов — и готовы поделиться ключевыми наблюдениями.

 ____________________________

 

Как изменилась работа на рынке

 

Портрет арендатора стал более прагматичным

 

Если раньше многие начинали поиск с фразы «нам нужно 100–300 м²», то сегодня всё чаще звучат запросы формата:

  • «какая электрическая мощность?»

  • «какая высота потолков?»

  • «есть ли парковка и как она организована?»

  • «какие ворота и их размеры?»

     

То есть бизнесу важны не метры — а функциональность.

 

____________________________

 

География спроса

 

Самыми востребованными стали районы:

  • Петроградский

  • Московский

  • Центральный

     

Это зоны с развитой деловой инфраструктурой и устойчивым пулом арендаторов.

 

 ____________________________ 

 

Сроки экспозиции — что происходит на рынке

 

Средний срок экспозиции по рынку СПб:

3–12 месяцев

То есть объект может стоять на рынке почти год, прежде чем найдёт своего арендатора.

 

Средний срок сдачи объектов ТОР Групп:

14–31 день

Это результат системной работы брокеров, точной аналитики и корректной упаковки объектов.

 

 ____________________________

 

Что показали опросы бизнеса

 

Опрос №1 — 402 респондента

 

Главные выводы:

  • бизнес в режиме ожидания

  • снижение ключевой ставки пока не дало ощутимого эффекта

  • рост НДС и себестоимости — фактор риска

  • инвестиции ожидаются при дальнейшем снижении ставок

  • индекс деловой активности остаётся осторожно-пессимистичным

     

Это типичная картина переходного периода экономики: одни компании ищут точки роста, другие — оптимизируют расходы.

Ключевой фактор — финансовая гибкость.

 

Опрос №2 — 107 респондентов

(данные аккумулированы из разных наших соц.сетей)

 

Почему бизнес переезжает?

  1. аренда растёт, а улучшений нет — 54,55%
  2. оптимизация расходов — 24,2%
  3. собственник меняет условия / продаёт объект — 21,1%

 

 ____________________________

 

Новые объекты

В 2025 году на рынок вышло:

17 объектов коммерческой недвижимости СПб, из них:

 

  • 3–4 — полностью новые бизнес-центры
  • остальные — редевелопмент, реконструкция, реновация

 

Это означает дефицит качественных площадей, особенно офисов классического формата.

 

Под «качеством» обычно понимают:

 

  • инженерия современного уровня
  • удобные планировки
  • транспортную доступность
  • инфраструктуру здания
  • благоустройство территорий

 

 ____________________________ 

 

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

 

Что произошло на рынке

  • БЦ «Акватория» готовят под снос с последующей застройкой жильём

  • арендаторы активно переселяются, и мы принимаем такие заявки

  • предложение новых бизнес-центров ограничено

  • большая часть — проекты редевелопмента

     

Это усиливает дефицит качественных офисов.

 

 ____________________________

 

Вакантность

 

 

Спрос смещается в пользу:

  • готовых офисов под ключ

  • гибких условий аренды

  • локаций с транспортной доступностью

     

Комментарий (Мария Ковина, офисная недвижимость ТОР Групп):
«Компании стали внимательнее относиться к помещениям. Сегодня арендаторы в первую очередь оценивают эффективность пространства и операционные расходы. Решения принимаются рационально — но рынок не замирает, сделки есть».

 

 ____________________________

 

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

 

Главные события года

 

  • открытие ТРК Hollywood (60 000 м²)

  • открытие ТРЦ Park Mall (35 000 м²)

  • активная сдача площадей в МЕГА Парнас (бывшая ИКЕА)

     

 

Важный тренд

 

Стрит-ритейл в новых ЖК растёт, но он не конкурирует с ТРЦ

Потому что ТРЦ — это: рестораны, гипермаркеты, развлечения, крупные клиники, большие сети

А ритейл в ЖК — это: кофе-по-дороге, аптеки, салоны, сервисные форматы. 

 

 

Комментарий (Лариса Косенко, торговая недвижимость ТОР Групп):


«Мы видим устойчивый спрос на ритейл повседневного спроса. Жители хотят получать сервис у дома — и этот тренд только усиливается».

 

 ____________________________ 

 

СКЛАДСКАЯ И ПРОМЫШЛЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

 

Главные тренды

 

 

Арендаторы формируют чёткие ТЗ:

 

  • евро-доки и пандусы — «must have»

  • высота потолков 8–10 м

  • шаг колонн 12×24 или 18×24

  • нагрузка 5 т/м²

  • электромощность от 200–500 кВт

  • удобный подъезд фур

  • ЖД-ветка — супердефицит

  • кран-балка — для тяжелых производств

     

 

Комментарий (Максим Шлегель, складская недвижимость ТОР Групп):


«Редкие объекты с особыми характеристиками уходят без маркетинга. Рынок чувствует дефицит — особенно в сегментах e-commerce и производства»

 

 

ТОР Групп сопровождала сделки в:

 

  • Промзона Уткина Заводь — 1360 м²

  • Промзона Мягловская — 1152 м²

  • деревня Пески — 1368 м²

  • Технопарк в Шушарах — 1440 м²
    и др.

 

____________________________ 

 

Инвестиции

 

 

Коммерческая недвижимость остаётся привлекательной альтернативой:

 

  • банковским продуктам

  • жилым объектам

     

 

Рост НДС и налогов частично перекладывается в аренду.

 

Однако массовых реконцепций не ожидаем.

 

 

Активизация рынка начнётся при:

 

  • ключевая ставка ниже 12% — оживление

  • ниже 10% — активный инвестиционный спрос

 

____________________________

 

Мнение генерального директора

 

 

Анастасия Торстен фон Швирен:

 

«2025 стал годом рациональности. Рынок перестал жить эмоциями — он стал считать. Мы видим зрелость бизнеса и это хороший сигнал для будущего. В 2026 году главным фактором успеха станет способность гибко управлять недвижимостью, клиентоориентированность и принимать решения не на полгода — а на годы вперёд».

 

 

2026 — год наблюдений и точечных решений.

 

  • рынок не падает

  • но и не перегрет

  • спрос смещается в сторону эффективности

  • редкие объекты сохраняют премию

 

Основной навык года: управление рисками и стратегическое терпение.

 

 

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга продолжает жить и развиваться — просто делает это осторожнее. Кто-то оптимизирует расходы. Кто-то расширяется. Кто-то ждёт снижения ставок. Но жизнь в офисах, складах и торговых помещениях продолжается — и будет продолжаться.

 

А наша задача — помогать бизнесу принимать взвешенные решения.

 

 

Если вам важны цифры, аналитика и практический взгляд на рынок — мы всегда на связи.
Поможем оценить объект, подготовить стратегию сдачи или найти помещение, которое действительно подходит под задачи вашего бизнеса.

+7(900)623-72-29