Коммерческая недвижимость — не про удачу и красивые фасады, а про стратегию, цифры и поведение аудитории. За 9 лет работы нашей управляющей компании, специализирующейся на аренде и продаже коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, мы увидели десятки повторяющихся ошибок. В этой статье — 10 мифов, которые мешают собственникам и арендаторам зарабатывать, и реальные примеры, как на самом деле работает рынок.

 

 

 

Миф 1: “Главное — быть рядом с метро”

Описание: Близость к станции метро кажется золотым правилом при выборе помещения.
Реальность: Само по себе метро ничего не гарантирует. Важно направление потока, тип аудитории, поведение людей.
Пример: магазин корейской косметики у метро "Лиговский проспект" не справился — слишком “быстрый” поток. Переезд на Итальянскую улицу с меньшим трафиком, но нужной целевой аудиторией дал рост выручки на 170%.

 

 

Миф 2: “Низкая аренда = выгодное помещение”

Описание: Многие выбирают локацию, ориентируясь на ставку аренды.
Реальность: Важнее соотношение арендной ставки и потенциальной выручки. Дешёвое помещение без потока — убыточно.
Пример: помещение на юго-западе города с арендой 1200 ₽/м² — бизнес ушёл в минус. Перемещение в центр города с арендой 4000 ₽/м², но стабильным потоком, дало плюс уже в первый квартал.

 

 

Миф 3: “Куплю помещение — и получу пассивный доход”

Описание: Владельцы думают, что после покупки помещение будет само приносить деньги.
Реальность: Коммерческая недвижимость — это актив, требующий управления: обновления фасадов, общения с арендаторами, работы с техническими условиями.
Пример: помещение на Московском проспекте стояло 7 месяцев. После обновления входной группы, смены освещения и фасадной вывески — сдано за 3 недели.

 

 

Миф 4: “Если не сдаётся — значит плохая локация”

Описание: Собственники винят улицу или район, если помещение долго не сдаётся.
Реальность: Чаще всего причина — непродающая подача, устаревшие фото, неадекватные условия аренды или доступность.
Пример: на 7-й линии В.О. объект не сдавался 9 месяцев. После обновления фасада, размещения актуальных фото и гибких условий аренды — сдан за 14 дней.

 

 

Миф 5: “Угловое помещение — всегда лучше”

Описание: Угловые помещения часто кажутся “топовой локацией”.
Реальность: Углы работают только при наличии потока, хорошей обзорности и “точек притяжения” рядом.
Пример: угловое помещение на Садовой оказалось в “тупике” для пешеходов. Линейное напротив, на активном проходе, оказалось эффективнее.

 

 

Миф 6: “Новый ЖК — гарант успеха”

Описание: Новострой кажется перспективнее старого фонда.
Реальность: В новых ЖК часто нет трафика, привычек и инфраструктуры. Старый фонд часто даёт предсказуемость и стабильность.
Пример: кофейня в "сталинке" на улице Марата ежедневно имела плотный поток. В новом ЖК в этом же районе аналогичный бизнес не смог выйти в ноль.

 

 

Миф 7: “Поставлю вывеску — пойдут клиенты”

Описание: Есть уверенность, что яркая вывеска обеспечит поток.
Реальность: Если вывеска не в поле зрения, нарушает ППЗ или не согласована, она не работает.
Пример: вывеска на втором этаже на Каменноостровском проспекте осталась незамеченной. Перенос на витринное остекление — рост входящего трафика на 35%.

 

 

Миф 8: “Арендаторы сами виноваты, если съезжают”

Описание: Часто владельцы перекладывают ответственность на арендатора.
Реальность: Проблема может быть в неудобной посадке, ремонте, температурном режиме или технических ограничениях.
Пример: помещение на Марата теряло арендаторов из-за холодного входа. После утепления и замены двери — арендатор задержался на 3 года.

 

 

Миф 9: “Любое помещение подойдёт под фуд”

Описание: Есть мнение, что “кофейня встанет везде”.
Реальность: Фуд требует: вентиляции, водоснабжения, вытяжки, электрических мощностей, соответствий СЭС и Роспотребнадзору.
Пример: кофейня на 20 м² без вытяжки не могла открыть кухню. После переезда в помещение с готовой инженерией — запуск за 2 недели.

 

 

Миф 10: “Куплю — а арендатора потом найду”

Описание: Часто помещения покупают “вслепую”, без понимания, кто там будет работать.
Реальность: Без анализа аудитории, потока, ограничений — такой подход приводит к простоям.
Пример: на Большом проспекте П.С. купили помещение “под аптеку”, не проверив санитарную зону. Разрешения не дали — объект пустовал почти год.

 

Итог

Мифы в коммерческой недвижимости — это не просто недопонимание, а реальные убытки и месяцы простоя. Чтобы не потерять деньги, нужно принимать решения на основе аналитики, поведения аудитории, технических требований и реального опыта. Коммерция — это не про интуицию, а про стратегию.

 

Хотите работать без иллюзий?

 

Мы — управляющая компания, которая уже 9 лет работает с арендой и продажей коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. За это время мы:

 

— Сдали сотни объектов в центральных районах, на севере и юге города
 — Провели десятки “трудных” сделок, где другие опустили руки
 — Подобрали эффективные помещения для бизнеса в самых разных нишах

 

Планируете арендовать, продать или купить коммерческое помещение?
 Обратитесь к нам — подберём решение, которое работает не на бумаге, а в реальности.

 

 Напишите нам в мессенджере, оставьте заявку на сайте или позвоните — и получите консультацию без “мифов”, на языке бизнеса.

Мы на связи: +7 900 623-73-29